L’operazione di fusione che coinvolge più holding

17 Marzo 2022

Può accadere che una società holding, che chiameremo Alfa, che rispetta i requisiti dell’art. 162bis Tuir venga fusa per incorporazione in un’altra società che chiameremo Beta.

L’operatore deve a questo punto chiedersi quali attività e comunicazioni porre in essere nei confronti dell’anagrafe tributaria nell’ipotesi in cui anche Beta sia un operatore finanziario ex. art. 162-bis.

Il tema viene analizzato tra le FAQ del sito dell’Agenzia delle Entrate, dove viene analizzato il caso di una fusione tra operatori finanziari con incorporazione di un soggetto che termina la propria attività.

Chiaramente l’Anagrafe Tributaria avrà ricevuto in passato comunicazioni circa i rapporti che Alfa aveva in essere (ad esempio partecipazioni, finanziamenti ecc). Ora, tali rapporti, a seguito della fusione per incorporazione, vengono collocati in Beta. Quali comunicazioni si devono porre in essere per segnalare all’Anagrafe tributaria il “subentro” dei rapporti che da Alfa passano a Beta?

Nel nostro caso abbiamo ipotizzato che Alfa cessi la propria attività in quanto viene incorporata al 100% in Beta. In questo caso si applicano le disposizioni del punto 3 del Provvedimento del 10 febbraio 2015, secondo cui

Nei casi di cessazione dell’attività finanziaria con confluenza in altro soggetto obbligato, l’operatore la cui attività è cessata a seguito di fusione, incorporazione, scissione, cessione di ramo finanziario, cessione di azienda o che ad altro titolo confluisce in altro operatore finanziario trasferisce, entro 60 giorni dall’evento, il proprio Archivio dei rapporti, incluse le chiavi identificative dei rapporti finanziari, all’intermediario incorporante o risultante dalla fusione, o al cessionario, il quale garantisce la conservazione delle informazioni ricevute e la integrazione delle stesse con le proprie rilevazioni ed archivi.

L’operatore di confluenza comunica entro 60 giorni dalla predetta acquisizione nell’Archivio la presa in carico dei rapporti (…)

Il soggetto risultante dalla fusione [ovvero l’incorporante] (…) trasmettono le informazioni integrative annuali di cui al provvedimento del 25 marzo 2013 comunicando oltre ai rapporti di propria competenza anche i rapporti del soggetto confluito, compresi quelli cessati.

Con la fusione infatti, l’incorporante (il nostro Beta) diviene intestatario, attraverso una comunicazione di c.d. ‘Presa in carico ’ (comunicazione di tipo 8), di tutti i rapporti riferiti al soggetto incorporato (nel nostro caso Alfa) nell’Archivio dei Rapporti Finanziari.

Si raccomanda agli operatori finanziari interessati da operazioni straordinarie che prevedano operazioni societarie regolate dal punto 3 del Provvedimento del 10 febbraio 2015, di effettuare una attenta verifica che tutti gli adempimenti finalizzati all’acquisizione di una corretta posizione in Archivio delle entità da incorporare siano realizzati prima dell’operazione.

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La creazione della holding con il conferimento di partecipazioni

9 Marzo 2022

Voglio la holding! Vediamo come crearla con l’operazione di conferimento di partecipazione

La creazione di una “personal-holding” può rispondere a diverse necessità che possono ovviamente variare da caso a caso ma che si muovono spesso nell’alveo dell’esigenza di ottimizzare l’utilizzo del patrimonio di famiglia, creando anche un assetto migliore per il passaggio dello stesso, che può avvenire nei confronti dei terzi in caso di cessione ad esempio della società operativa partecipata dalla holding, oppure nei confronti dei propri discendenti qualora si decida di avviare il ricambio generazionale ed inserire nella compagine societaria gli eredi.

Diverse sono le vie che possono portare alla creazione della holding.

L’operazione più comune è sicuramente il conferimento di partecipazioni societarie. Il caso classico è quello delle società le cui quote sono direttamente detenute dalle persone fisiche. Queste ultime conferiscono tali partecipazioni in una newco che dà loro in cambio partecipazioni nella Newco Holding stessa. Si veda la seguente figura:

La creazione della holding con il conferimento di partecipazioni

Varie sono le discipline fiscali che possono portare alla fase “finale”, le cui regole sono descritte nel nostro Testo Unico DPR 917/1986.

Quella di portata più generale è sicuramente rappresentata dall’articolo 9 Tuir che costituisce la norma applicabile a tutte le casistiche possibili ma che, generalmente, risulta fiscalmente onerosa.

Alcuni regimi fiscali previsti dal nostro testo unico presentano profili di interesse ma possono essere perseguiti solo in casistiche molto particolari. Ad esempio, il conferimento ex articolo 175 Tuir richiede che sia soddisfatta la condizione che le partecipazioni conferite siano precedentemente detenute nella sfera di impresa commerciale. Rara è anche la via prevista dell’articolo 177, comma 1, Tuir che permette la nascita della holding attraverso uno scambio di partecipazioni. La complessità dell’operazione non è tanto fiscale, quanto piuttosto legata al fatto che la società che diventa holding deve essere una società per azioni o una società in accomandita per azioni. La norma più utilizzata è il conferimento previsto dall’articolo 177, comma 2, e 2 bis Tuir. Il regime fiscale non è propriamente di neutralità in quanto si tratta di un realizzo controllato. In sostanza la plusvalenza in capo ai soci conferenti non viene calcolata come differenza tra il valore normale ed il costo storico delle partecipazioni, bensì come differenza tra l’incremento del patrimonio netto della conferitaria e il costo storico delle partecipazioni. Per accedere a questo regime sono però necessari alcuni prerequisiti come, ad esempio, il fatto che la partecipazione conferita consenta alla holding di acquisire o integrare il controllo della società “operativa” (co. 2).

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Il certificato di agibilità e gli obblighi del mediatore immobiliare

9 Marzo 2022

Nelle compravendite immobiliari, spesso emerge il tema del certificato di abitabilità, termine che si sovrappone inevitabilmente con quello di agibilità; con questo breve approfondimento si cercherà di capire cosa sia esattamente e quando sia necessario.

Premesso che il certificato di agibilità ha sostituito quello di abitabilità (dunque bisogna oggi fare riferimento esclusivamente al primo) dal 2013, entrambi i documenti, cercando di fare chiarezza all’interno di molte norme urbanistiche che si sono sovrapposte, mirano a fornire una certificazione del fatto che l’immobile è in possesso degli elementi di sicurezza, igiene, salubrità degli edifici.

Si ottiene con una richiesta presso l’ufficio tecnico del comune (oggi Sportello Unico Edilizia) entro 15 giorni dalla fine dei lavori, ma è necessario fare presente che con il termine “Lavori” non si indica solo la costruzione di un immobile, ma anche tutte le opere all’interno di una unità abitativa che possono avere alterato le condizioni preesistenti di sicurezza, igiene e salubrità (si pensi al caso in cui viene sopraelevato un immobile).

L’ufficio comunale competente ha poi 30 giorni per pronunciarsi, e vige (in materia) il c.d. silenzio assenso. Il termine è esteso a 60 giorni se il parere dell’ASL (che riguarda unicamente gli elementi di salubrità) è sostituito da un’autocertificazione.

Fatto importante: ovviamente il fatto che vi sia il silenzio-assenso non significa che l’ufficio tecnico non proceda con accertamenti nel merito e, nel caso, non neghi la certificazione dopo avere fatto le proprie verifiche (ad esempio collaudo) e verificata la rispondenza con le vigenti normative anche regionali.

Oltre che dal proprietario e dai suoi eredi il certificato può essere richiesto dal titolare del permesso di costruire.

Ciò che rileva per l’agente immobiliare, è che per gli immobili costruiti, oppure oggetto di importanti lavori dopo il 2013 sarà necessario richiedere alla parte venditrice questo documento. Si ricorda che il certificato di agibilità serve per le costruzioni edificate dopo il 30 giungo 2003, considerando poi che sino al 2013, lo stesso si chiamava abitabilità per gli immobili abitativi, agibilità per quelli commerciali; ovviamente per avere una idea della data di edificazione/fine lavori che abbiano alterato gli standard di cui sopra, si farà riferimento alla provenienza, ma anche una visura catastale storica potrà dirci se sono stati effettuati lavori (essendo l’aggiornamento catastale un documento che va allegato quando il tecnico fa l’istanza per detto documento). Se l’immobile è precedente come data di edificazione il documento sarà necessario, ovviamente, solo se sono stati fatti lavori che ne alterino lo stato come detto prima.

Altro elemento da tenere in considerazione per il mediatore immobiliare; e se manca questo documento? Prima di tutto, chiariamo che non è vero che non si può procedere alla vendita, ai sensi di legge la sua mancanza non causa la nullità della vendita. Tuttavia in base ai principi generali del codice civile in materia di contratto il bene verrebbe venduto senza una sua qualità essenziale, dunque la parte acquirente potrebbe domandare la risoluzione del contratto per inadempimento con tutti gli accessori relativi (si pensi alla caparra confirmatoria). Questo significa che la parte acquirente sarà libera, o meno, di accettare la vendita, ma deve essere resa edotta della mancanza di questo documento di rilevante importanza, e tale elemento deve essere presente nella contrattualizzazione che viene svolta presso il mediatore immobiliare. Ovviamente sarà cura del mediatore fare presente alla parte venditrice il ridotto mercato che tale immobile avrà, ma soprattutto il ridotto prezzo che lo stesso potrà ottenere sul mercato, quindi suggerire allo stesso di procedere facendosi assistere da un tecnico di fiducia.

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Avv. Simone Cerri

(vedi qui la mia video presentazione)

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